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Promesa Compraventa

¿Qué es una Promesa de Compraventa? TODO lo que NECESITAS SABER.


La Promesa de Compraventa es un contrato preparatorio, por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato definitivo de compraventa (también conocida como Escritura de Compraventa), en cierto plazo o en el evento de cumplirse cierta condición, cumpliéndose con todos los requisitos legales establecidos en el Código Civil.

Promesa de Compraventa

En el mercado inmobiliario la promesa de compraventa se utiliza con mucha frecuencia y es de gran utilidad al momento de comprar o vender un bien raíz, pues muchas veces no es posible firmar derechamente un contrato de compraventa. Así ocurre, por ejemplo, si el bien en materia de la compraventa es la casa o departamento de una persona ya fallecida, en cuya situación habrá que tramitar primero su posesión efectiva antes de vender la propiedad. Ante esto una forma de darle seriedad al negocio y asegurar su venta es firmando precisamente un documento que es una promesa de compraventa.

1. ¿Para qué sirve una promesa de compraventa?

Este documento nos puede ser de mucha utilidad en una compraventa, entre algunos beneficios de suscribir una promesa de compraventa encontramos:

  • Fijar el precio de venta.
  • Establecer multas en caso de que una de las partes se arrepienta de continuar con la compraventa.
  • Reservar la propiedad, obligando al vendedor a dejar de ofrecerla en el mercado.
  • Dar tiempo al vendedor para regularizar los títulos de su propiedad, en caso de existir inconvenientes.
  • Dar tiempo al comprador para gestionar el préstamo hipotecario u otros medios de financiamiento.

2. Diferencia entre promesa de compraventa y escritura de compraventa.

Una escritura de compraventa es un documento que otorga seguridad jurídica al comprador y al vendedor cuando se traspasa un inmueble y lo inscribe en el registro de la propiedad. Además, es el último trámite necesario que debes realizar cuando vas a comprar o vender una casa. En anterioridad a la firma de la escritura de compraventa se encuentra la promesa de compraventa, tal como se explicó en el punto anterior, dicho documento nos permitirá fijar el precio de venta, establecer multas en caso de que algunas partes no quiera continuar con la compraventa, etc. La promesa de compraventa nos ayudará a materializar con éxito la escritura final de compraventa.

3. ¿Es obligación firmar una Promesa de Compraventa?

No, no es obligatorio realizar una promesa de compraventa cuando se quiere comprar o vender una propiedad, pero se suele realizar porque ayuda a las partes (comprador y vendedor) asegurándoles de que prontamente van a realizar la compraventa y que esta se hará de forma legal y transparente.

Documentación Promesa de Compraventa

4. Documentación necesaria para confeccionar una Promesa de Compraventa.

Una promesa de compraventa debe ser lo más parecido a la escritura de compraventa final, es por eso que, para la confección de una promesa, se necesitarían algunos antecedentes importantes como los siguientes:

  • Fotocopia cédula de identidad del vendedor y comprador.
  • Escritura de compraventa del vendedor.
  • Información del inmueble, dirección, rol, etc.
  • Documento con preaprobación del crédito hipotecario del comprador si es el caso.

5. Datos esenciales que no pueden faltar en una Promesa de Compraventa.

Existen puntos importantes que debes incluir en una promesa de compraventa para asegurarte de que todo estará en orden y que en el proceso de la compraventa no habrá inconvenientes. Te recomendamos especificar los siguientes datos:

  • El precio final de la propiedad y la forma en que se realizará el pago (contado o con crédito).
  • Establecer la fecha de cuándo se realizará la entrega de la propiedad.
  • Si estás comprando una propiedad nueva a una inmobiliaria, se debe incluir una póliza de seguro que garantice que la parte compradora no perderá el dinero entregado como PIE.
  • En caso de existir un corredor de propiedades intermediario, deberá quedar especificada su comisión a recibir por la gestión y cuando será pagada por las partes.
  • Multas o sanciones por incumplimiento de la promesa de compraventa (muy importante).
  • Gastos asociados en la operación, quien debe pagar qué.
  • Designar a un árbitro en caso de existir inconvenientes en la resolución del contrato.

5. Requisitos para firmar una Promesa de Compraventa en Chile.

La promesa de compraventa, como contrato que es, debe cumplir con los requisitos generales de todo documento de esta característica.

  • Debe ser firmada por personas que sean legalmente capaces. Si la promesa es firmada por el representante legal de uno de los contratantes, no es necesario que su mandato conste por escritura pública; pero si el representante además firmará el contrato de compraventa, en ese caso su mandato si debe haber sido otorgado por escritura pública.
  • El consentimiento de las partes no debe estar viciado. Esto es, no puede adolecer de error, fuerza o dolo. Por ejemplo, respecto de la persona que es obligada a firmar un contrato, su consentimiento está viciado por la fuerza.
  • El objeto de la promesa y su causa deben ser lícitos.
  • El contrato de Promesa de Compraventa Debe constar por escrito, ya sea en instrumento privado o público. Si se otorga por instrumento público y en definitiva una de las partes no cumple con su obligación de suscribir el contrato definitivo, podrá la parte cumplidora exigir mediante un juicio ejecutivo el cumplimiento de esta obligación y de la multa si se hubiere pactado.
  • El contrato que se promete celebrar no sea de aquellos que la ley declara ineficaces. Como sería el caso de un contrato que carece de objeto o causa, o que adolece de objeto o causa ilícita, como la compraventa entre cónyuges no separados judicialmente.
  • La promesa debe tener un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido. Por ejemplo, que se señale que la escritura de compraventa deberá firmarse el día 29 de agosto de 2020 o bien que ésta deberá firmarse cuando la persona se case. Es recomendable junto con establecer el plazo o condición del negocio que los títulos del inmueble deban encontrarse ajustados a derecho. De esta forma, en caso de llegar el día en que deba celebrarse el contrato definitivo y existen vicios en los títulos del inmueble que no hubieran sido subsanados, el interesado en comprar no cae en incumplimiento de la promesa de compraventa si no firmara el contrato definitivo.
  • Debe especificarse el contrato prometido de tal forma, que solo falte para que sea perfecto la entrega del inmueble o las solemnidades legales. Es decir, el contenido de la promesa de compraventa debe ser idéntico al de la escritura de compraventa. Lo anterior no obsta a que las partes puedan regular además otros aspectos, que tienen el carácter de accidentales, como la regulación de una multa para el caso de que una de las partes no cumpla con la promesa, o bien la decisión de someterse a arbitraje en caso de surgir conflictos entre ellas, o la autorización para efectuar modificaciones en el inmueble o incluso acordar la entrega de documentos para garantizar el pago de la multa en caso de incumplimiento. Estos documentos generalmente son cheques que cada parte extiende a favor de la otra, por el valor de la multa, y quedan en poder del corredor o del notario interviniente.
  • Si el inmueble que se promete vender pertenece a una sociedad conyugal o se trata de un bien propio de la mujer casada bajo este régimen patrimonial, se requiere que ésta firme también la promesa autorizando a su cónyuge para celebrarla.
Incumplimiento Promesa de Compraventa

7. Incumplimiento de una Promesa de Compraventa.

Como te comentamos al principio de este artículo, la promesa de compraventa es un documento que garantiza que pasado cierto tiempo o cumplida la condición que se esperaba se materializará la compraventa de la propiedad prometida, pero puede haber casos que por distintos motivos se incumpla la promesa de compraventa y no se llegue a la compra efectiva de la propiedad.

¿Cómo debemos actuar frente a estas situaciones? A continuación, te lo explicamos.

  1. Incumplimiento sin motivo justificado.

    Cuando una de las partes da incumplimiento de la promesa de compraventa, puede tener justificación o no, en el caso de que no tenga justificación y sea una decisión arbitraria de una de las partes, la parte perjudicada podrá pedir a tribunales el cumplimiento forzado del contrato y exigir la indemnización establecida como multa en el contrato de promesa de compraventa o reclamar su cheque de garantía dejado en custodia en una notaría o en poder del corredor de propiedades intermediario.

    Típicos incumplimientos sin justificación que suceden en este tipo de transacciones:

    • El comprador decide no seguir con la compraventa sin un motivo de fuerza mayor, ya sea porque se arrepintió de vivir o invertir en ese inmueble.
    • El vendedor decide no vender la propiedad, ya sea porque encontró un comprador ofreciendo más dinero o simplemente porque ya no quiere vender su casa o departamento.
  2. Incumplimiento por fuerza mayor.

    Incumplimientos por fuerza mayor que pueden suceder en la compraventa de una propiedad.

    • Que el comprador no obtenga el crédito hipotecario.
    • Que uno de los cónyuges del comprador o del vendedor fallezca.
    • Que uno de los propietarios o herederos del inmueble fallezca.
    • Que el comprador o vendedor se enferme de gravedad y esto lo deje incapaz de realizar la venta o compra.
    • Que la propiedad no cuente con sus títulos aptos para la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
  3. En cualquiera de estos casos se puede entender que la compraventa prometida no podrá llevarse a cabo por motivos que no pueden ser controlados, por lo que en estos lo casos lo recomendable es que las partes lleguen a un acuerdo y se decida dejar sin efecto la promesa de compraventa o dar una nueva fecha para poner los documentos en orden.

8. Multas en la Promesa de Compraventa.

Por lo general en las promesas de compraventa se incluye una multa que va desde el 10% al 20% del valor de la compraventa del inmueble, esta multa generalmente es el equivalente al PIE entregado, en caso de desistimiento sin motivos justificados. En casos excepcionales se puede fijar una multa menor según acuerdo pactado entre las partes.

En la práctica, al momento de firmar la promesa de compraventa, el comprador deja en notaría un cheque a nombre del vendedor por el porcentaje de la multa, y el vendedor deja en notaría un cheque a nombre del comprador por el mismo porcentaje.

Estos cheques son dejados bajo instrucciones notariales, donde el notario decidirá a quien deberá hacer entregar del cheque cuando se haya cumplido el plazo estipulado en el contrato y existiera alguna parte infractora. En caso de realizar la compraventa sin ningún tipo de inconvenientes, el notario hará devolución de estos documentos a sus emisores una vez inscrita la propiedad y con el certificado de dominio que acredite al nuevo propietario del inmueble.

9. Cheques con instrucciones notariales.

Cómo te comentamos el punto anterior, la instrucción notarial es un documento que autoriza al notario y le especifica en qué casos se pueden entregar los cheques dejado en garantía ya sea por las multas que se estipulan en la promesa u otros. Es importante dejar estas instrucciones, ya que así hay claridad para ambas partes de cuándo se puede hacer uso de esta multa.

10. ¿Qué sucede si no se estipula multa una Promesa de Compraventa?

Existen ocasiones en que en los contratos de promesa de compraventa no se deja especificada cuáles serán las multas que se van a exigir en caso de incumplimientos graves o menores por alguna de las partes, esto no quiere decir que la parte afectada no pueda pedir una indemnización o un cumplimiento en caso de que exista incumplimiento.

En este tipo de casos la parte afectada deberá realizar una demanda civil, en donde se le exige a quien incumple la promesa de compraventa que asuma sus obligaciones.

Preguntas Promesa de Compraventa

11. ¿Es necesario que un abogado redacte la Promesa de Compraventa?

Si bien no es obligación que lo haga un abogado y podrías hacerlo tú mismo, nuestra recomendación es que lo hagas con uno o con algún experto en la materia, existen corredoras de propiedades que ya cuentan con la experiencia suficiente para realizar estos tipos de contratos sin mayores problemas, ya que así te aseguras que el contrato cuidará tus intereses a la hora de comprar.

Un abogado o corredor de propiedades, al dedicarse a este tipo de cosas, sabrá cuáles cláusulas redactar en caso de incumplimiento, cómo serán las multas, cómo especificar la propiedad, etc. y tendrás un documento claro y eficaz en caso de cualquier cosa.

12. Si estoy comprando una propiedad usada ¿Debo firmar una Promesa de Compraventa?

Si estás comprando una casa, departamento o sitio, tienes más razón para realizar una promesa de compraventa, ya que necesitarás más tiempo para realizar el estudio de títulos completo por ser una propiedad que ha tenido 1 o más dueños. Así tendrás el tiempo necesario para asegurarte de que a la propiedad que estás comprando no cuenta con ningún tipo de vicio que pueda impedir la compraventa, o si contara con alguno, se deberá realizar el saneamiento correspondiente para continuar con la compra.

De esta forma podrás dejar la propiedad reservada mientras se completan los papeleos y se realizan los estudios de título, y una vez que sepas que todo está en orden, podrás continuar y realizar la compraventa.

13. Si estoy comprando una propiedad con subsidio ¿Necesito firmar una promesa de compraventa?

Lo que te recomendamos, es que siempre debas firmar una promesa de compraventa, sea cual sea el tipo de operación.

En el caso de comprar una propiedad con subsidio no te garantiza que el proceso será más rápido, incluso en la mayoría de las ocasiones podría ser un poco más lento, es por esto que te recomendamos siempre firmar una promesa de compraventa.

14. Si anulo la Promesa de Compraventa de una propiedad nueva ¿Me devuelven el PIE?

Sí, si anulas la promesa de compraventa por incumplimiento, tendrías que pagar la multa establecida en el contrato y se te devolvería el PIE entregado a la inmobiliaria. De todas formas, nuestra recomendación es siempre leas bien el contrato antes de firmarlo.

15. En casos de inconvenientes ¿Puedo extender la fecha de la Promesa de Compraventa?

Si, en ocasiones existirán inconvenientes que puedan atrasar la materialización de la compraventa, quedando fuera del alcance de responsabilidad de alguna de las partes, como, por ejemplo, cuando se realiza el estudio de títulos y estos no se encuentran en orden y hay que regularizar ciertos títulos. En este tipo de casos las partes podrán pactar una extensión a la promesa para poder arreglar los temas pendientes.

16. Si desisto de comprar una casa ¿Puedo ceder mi promesa de compraventa?

Sí, siempre y cuando conste por escrito y permitido en la promesa de compraventa. Si por algún motivo decides desistir de comprar la propiedad, podrás ceder la promesa de compraventa a través de un traspaso legal de la titularidad de la promesa de compraventa.

Una práctica habitual en el mercado inmobiliario, es que, al momento de desistir de comprar la propiedad, tomes como opción vender la promesa de compraventa a otro interesado y la persona que compre esta promesa será el nuevo titular, siguiendo con el proceso de compra del inmueble. Esta práctica se realiza para recuperar parte o la totalidad del PIE entregado y evitar multas asociadas.

17. ¿Quién debe pagar la promesa de compraventa?

Por lo general, los gastos asociados a la redacción de la promesa de compraventa y su legalización notarial, son pagados tanto por el comprador y el vendedor en partes iguales, a no ser que se acuerde algo distinto.

Cabe destacar que la redacción de la promesa de compraventa puede salir gratis en caso de contar con los servicios de un corredor de propiedades, ya que este gasto generalmente está dentro de los servicios entregados por el corredor.

18. Inscripción de la Promesa de Compraventa en el Conservador de Bienes Raíces.

La inscripción de la promesa de compraventa en el conservador de bienes raíces es una práctica poco común, pero que cada vez se utilizar más para evitar estafas.

Si quieres asegurar que el vendedor solo te está vendiendo a ti la propiedad, nuestra recomendación es que inscribas la promesa de compraventa firmada ante notario en el conservador de bienes raíces, lo más pronto posible.

La promesa de compraventa en Chile hace nacer para las partes la obligación de suscribir el contrato definitivo de compraventa. En el evento en que una de las dos partes no cumple con su obligación de firmar el contrato definitivo o escritura, ahí nace el derecho de la parte cumplidora que hubiese estado llana a cumplir, para demandar el cumplimiento forzado de esta obligación de firmar el contrato definitivo o bien para pedir la resolución del contrato de promesa, en ambos casos indemnización de perjuicios.

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