Vender RÁPIDO y SIN Corredor

1. Ordena la propiedad: Preocúpate de mantener un orden en tu casa o departamento, para que cada cliente que visite nuestro inmueble, se lleve una grata sensación y se pueda proyectar viviendo en él.
2. Toma buenas fotografías: evita tomar fotografías verticales, ya que este tipo de fotos hará que la propiedad se vea pequeña y sin espacios. Una foto horizontal y tomada desde los rincones de nuestro inmueble, lo harán verse más amplio y acogedor. También debes evitar realizar collage de fotos, cuando publiques en internet, publícalas siempre de forma individual.
3. Haz sentir al futuro comprador como en su casa: Recuerda que el objetivo principal es que el futuro comprador, se pueda proyectar en su nuevo hogar. Evita tener a la vista cuadros o recuerdos tuyos personales, que interfieran en la visión y proyección del comprador.
4. Entrega un dossier al visitante: Como un plus adicional para lograr una venta rápida de nuestro inmueble, podemos entregar un “dossier” de nuestra casa o departamento, con información detallada de la propiedad, incluyendo fotografías, metrajes, cantidad de dormitorios, baños, etc. Esto logrará que el cliente recuerde el inmueble por mucho más tiempo, además de que podrá mostrar la información a los integrantes de su familia, ya que, en muchas ocasiones, no toda la familia logra coincidir con los horarios para visitar propiedades.
5. Encuentra el beneficio de tu propiedad: ¿Qué beneficio entrega nuestra casa, que otras propiedades del sector no lo hacen? Encuentra las ganancias que tiene tu propiedad en comparación a otras del mismo sector, y hazlo saber a los potenciales compradores.
6. Asegúrate de vender a precio de mercado: Este es uno de los factores claves para lograr una venta rápida de una propiedad, si no conocemos el valor de venta de nuestro inmueble siempre podemos acudir a un profesional en la materia, para que nos ayude. Existen corredores de propiedades que nos pueden entregar una valorización gratuita o estimación de precios del sector, como también podemos contratar los servicios de un tasador para un precio más exacto de mercado (este punto lo explicaremos más delante de forma detallada).

#2. Anuncios publicitarios en internet.

La publicidad escrita cada vez se utiliza menos en un mundo globalizado y dominado por el internet, la gente cada día utiliza más herramientas tecnológicas y buscadores online, para encontrar lo que anda buscando. Es por eso que, si quieres vender tu casa de forma rápida, debes considerar publicar anuncios en internet.

Actualmente, existen varios sitios web que se dedican a promocionar inmuebles, no será difícil encontrarlos. Pero debes tener en cuenta que en muchos de ellos se debe pagar para poder publicar. Entre algunos portales muy visitados por potenciales compradores o arrendatarios encontramos:

• Portalinmobiliario.com
• Yapo.cl
• Fich.cl
• Lazoinmobiliario.com
• Económicos.cl

Adicionalmente, puedes intentar anunciar tu inmueble en redes sociales, hoy en día son herramientas fundamentales de difusión de información rápida y comunicación entre las personas.

#3. Documentos legales para vender una propiedad.

Algunos de los documentos que generalmente piden los abogados para realizar un estudio de títulos de un inmueble, sin importar si el comprador, realizará la compra con dineros provenientes de un crédito hipotecario o al contado son:

1. Certificado de los Registros de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones de una Propiedad (GP): Este es un certificado que incluye los gravámenes que afectan a un bien raíz como hipotecas, servidumbres, usufructos, etc. y prohibiciones como embargos, impedimentos bancarios o del Serviu para vender, entre otros. (Se solicita en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna correspondiente al inmueble en gestión y tendrá una vigencia de 60 días, desde su fecha de emisión).
2. Copia de Inscripción con Vigencia o Dominio Vigente del Registro de Propiedad: Es una copia autorizada de una inscripción, que indica quién es el actual dueño de una propiedad. (Se solicita en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna correspondiente al inmueble en gestión y tendrá una vigencia de 60 días, desde su fecha de emisión).
3. Certificado de Avalúo Fiscal: Este documento contiene, el avalúo fiscal del bien raíz, información general de la propiedad, como dirección del predio, nombre y Rut de la persona registrada. (Se puede solicitar vía internet en la página www.sii.cl)
4. Certificado de Número: Es un documento en el cual se identifica una propiedad dentro de la comuna, con un dígito único dentro de la calle donde se emplaza. (Se solicita en la Dirección de Obras Municipales, correspondiente al lugar del inmueble).
5. Certificado de Afectación a utilidad pública (No Expropiación Municipal): Este documento informa si una propiedad está o no afecta a expropiación debido a obras de la Dirección de Vialidad municipal. (Se solicita en la Dirección de Obras Municipales, correspondiente al lugar del inmueble).
6. Certificado de No Expropiación SERVIU: Este documento informa si una propiedad está o no afecta a expropiación debido a obras de la Dirección de Vialidad SERVIU. (Se puede solicitar vía internet en la página www.minvu.cl).
7. Escritura de Compraventa: Este documento legal es uno de los más importantes dentro del estudio de títulos, debido a que es un documento mediante el cual se transfiere el dominio de una propiedad. Una escritura individualiza a las partes vendedora y compradora, y/o Bancos o Mutuarias. En ella se describe detalladamente el motivo y materia de la compraventa, fijando su precio, forma de pago y otras consideraciones. (Generalmente, se encuentra en poder del propietario. En caso de que no cuente con la escritura de compraventa de su inmueble, siempre podrá solicitar las copias en la misma Notaria en que se otorgó la escritura, siempre y cuando no haya transcurrido más de un año. En caso contrario se deberá solicitar una copia en Archivos Judiciales).
8. Fotocopia Cédula de Identidad (vendedor y comprador): Se deberá adjuntar la fotocopia de las cédulas de identidad tanto del vendedor como del comprador. La cédula deberá estar vigente.
9. Fotocopia Cédula de identidad Cónyuge Vendedor: Siempre y cuando corresponda, también se deberá adjuntar la fotocopia de la cédula de identidad del cónyuge del vendedor. Cédula deberá estar vigente.
10. Certificado de Matrimonio o Declaración jurada de soltería: En caso de que corresponda se deberá adjuntar el certificado de matrimonio del vendedor como también del comprador. Si la persona es soltera se deberá adjuntar una declaración jurada de soltería.
11. Certificado de deuda de Contribuciones: Este documento es emitido por la Tesorería General de la República y certifica las deudas vigentes y morosas de una propiedad, registrando un detalle de las cuotas de contribuciones impagas, o bien certifica que no hay deudas para el rol consultado. (Se puede solicitar vía internet en la página de www.tgr.cl).

Es importante recalcar que los abogados realizan un análisis de los títulos actuales y anteriores de la propiedad hasta completar 10 años, no obstante, pueden existir excepciones y se podrían solicitar nuevos antecedentes del inmueble que exceden el periodo antes mencionado.

También debes saber que, para vender tu casa o departamento de manera rápida y adecuada, deberás conocer ciertas leyes que rigen las transferencias de propiedades. Estas leyes te indicarán qué tipos de documentación deberás preparar y quién deberá firmar qué. Además, tendrás que averiguar qué hacer si los abogados de los bancos, (en caso de que un comprador lo haga con dineros provenientes de algún crédito hipotecario y/o abogados particulares, en caso de que un comprador lo haga con fondos propios, conocido tradicionalmente como “al contado”), descubren que hay obstáculos en tu hogar que impidan la venta, ya sea por algún embargo, hipoteca o vicio que recaiga sobre tu propiedad. En ese caso particular deberás saber cómo sanearlos.

#4. Inscripción de la propiedad.

Ya aprobado el estudio de títulos por parte de los abogados del banco o del comprador, se procede con la firma de la escritura definitiva de la compraventa y posteriormente con la inscripción de dicha escritura de compraventa en el CBR (Conservador de Bienes Raíces). Este proceso demora aproximadamente 10 días hábiles.

Al momento de realizar la inscripción de la escritura de compraventa en el CBR, este emitirá un Número de seguimiento, llamado número de carátula y que nos servirá para ver el proceso de inscripción en que se encuentra nuestra propiedad.

#5. ¿Cuándo recibiré el dinero de la venta de mi casa?

La entrega de los dineros correspondiente a la compraventa realizada, dependerá de la manera en que se desarrolle esta misma. Tenemos 2 formas típicas de compraventa:

1. Compraventa realizada con Crédito Hipotecario: Si el comprador realizó la compra del inmueble con dineros provenientes de un Crédito hipotecario, generalmente en el momento de firmar la escritura definitiva de compraventa, el comprador hace entrega al vendedor de un saldo equivalente a la diferencia producida entre el monto financiado por el banco y la diferencia del valor total del inmueble. Este monto es conocido comúnmente como el pago del PIE. El pago del saldo financiado por el Banco o Mutuaria del comprador, se realiza aproximadamente entre 5 a 10 días hábiles posteriores a la finalización de la inscripción de la propiedad a nombre del comprador en el CBR.
2. Compraventa realizada al contado: Si la propiedad involucrada no posee deuda alguna, puede favorecer un poco a que sea una venta rápida, lo que se recomienda es que se genere un vale vista por el monto pactado de venta, y quede bajo instrucciones de entrega en la notaria donde se firmará la escritura definitiva de compraventa. Una vez inscrita la propiedad a nombre del comprador, el vendedor puede proceder a retirar el vale vista dejado en instrucción y realizar su cobro correspondiente. Diferente es el caso si la propiedad se encuentra hipotecada por alguna entidad financiera, bajo esta situación, el banco o mutuaria debe autorizar la venta del inmueble y además deberá participar en la escritura de compraventa. En este caso el comprador deberá emitir 2 vale vistas; el primero con el saldo correspondiente a la hipoteca, a favor del banco o mutuaria, para que esta última se pueda pagar (alzando la hipoteca), y el segundo vale vista por la diferencia que se produzca a favor del vendedor.

#6. El Corredor de Propiedades y su rol en la compraventa de viviendas.

Llegado hasta aquí ya debes tener una mejor comprensión de por qué los agentes inmobiliarios cobran esas comisiones, se debe estar preparado para dedicar más tiempo, energía y esfuerzo de lo que crees. Por lo mismo, la mayoría de los propietarios que deciden vender por su propia cuenta su vivienda, tarde o temprano, terminan contratando los servicios de una corredora de propiedades.

Debes saber desde ya, que muchas de las personas que se agenden para visitar tu inmueble, solo estarán vitrineando y no realizarán ninguna oferta concreta. Si no tienes el tiempo necesario y la paciencia para recibir visitas y atender todo tipo de personas, probablemente debas volver a recapacitar tu decisión. Este es uno de los motivos del por qué muchas personas contratan a un agente de bienes raíces, recuerda que su único trabajo es vender casas y rápido.

#7. Ayuda de un Corredor de Propiedades.

Aunque es posible que no necesites una corredora de propiedades, puede haber ocasiones en las que puedes usar uno para que te ayude a realizar la venta de tu casa o departamento, pero sin necesidad de contratarlo con servicios completos. Muchas empresas corredoras de propiedades o corredores independientes están dispuestas a ayudar a aquellos que planean incluir su casa como "En Venta por Propietario" con muchas tareas que incluyen:

• Entregar información analizando el mercado.
• Determinar un precio de venta apropiado.
• Solicitar y tramitar la documentación necesaria de un inmueble.
• Asistir en algunos de los trámites y transacciones más complejos.
• Realizar inscripciones en el CBR correspondiente.
• Preparar la entrega de un inmueble.

Si puedes encontrar una corredora de propiedades que esté dispuesto a ayudarte con algunas de las tareas más pequeñas asociadas con la venta de tu casa, es posible que puedas elaborar un plan de compensación para la corredora que sea de tu agrado. Por ejemplo, podrías negociar una comisión más pequeña, o incluso acordar pagarle una tarifa por hora por cada hora que trabaje en tu hogar.

#8. ¿Cuánto cobra de comisión un corredor de propiedades?

Actualmente en Chile no existe una disposición legal que determine una tarifa fija por los servicios de corretaje de propiedades, pero si existen gremios reguladores que ayudan a fijar precios en el mercado inmobiliario.

La comisión estándar que un corredor de propiedades debería cobrar por gestionar la venta de una propiedad es de un 2% del valor del inmueble, que la paga tanto el comprador, como al vendedor (un 4% en total).

Si llegas a la conclusión de que poner en venta tu casa como "En venta por el propietario" no es de tu gusto, siempre puedes seguir adelante y contratar una corredora de propiedades exitosa para que venda tu casa por ti. Aunque tendrás que pagar una comisión, puede ahorrarte tiempo y esfuerzo a largo plazo. Los agentes son expertos en vender propiedades en los lugares correctos y mostrar viviendas a posibles compradores.

#9. ¿Por qué un corredor de propiedades me cobra un 2% más IVA y otro corredor me cobra un 2% sin IVA?

El corretaje de propiedades, por regla general, es un servicio que se encuentra gravado con IVA, ya que se encuentra comprendido dentro de las actividades que son gravadas con el impuesto de Primera Categoría (artículo 20 Nro. 4 de la Ley Sobre Impuesto a la Renta).

Siempre la actividad de corretaje de propiedades estará gravada con IVA cuando la ejerce una persona jurídica.

Diferente es, si la actividad de corretaje de propiedades la realiza una persona natural no estará gravada con IVA cuando no haya empleado capital para el ejercicio de la actividad (artículo 12°, letra E, Nro. 8 de la Ley del IVA). Sin perjuicio de lo anterior, estará comprendida dentro de las rentas de segunda categoría, la que estará afecta al Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional, según corresponda.

Para conocer más en profundidad cuáles son las tarifas y comisiones de un corredor de propiedades puedes revisarlo pinchando en el siguiente link tarifas y comisiones de un corredor de propiedades.

Para concluir…

La decisión de vender una propiedad rápida y sin un corredor de propiedades, lo determinarán varios factores. Sin embargo, si no tienes prisa por vender tu casa, siempre puedes intentar venderla por ti mismo antes de contratar a un corredor y puedes seguir estos consejos para vender una casa.

Por el contrario, si te encuentras apurado por vender tu inmueble, lo que te recomiendo es que contrates el servicio de uno o más profesionales en la materia, ¿uno o más? Sí, leíste bien, en el rubro del corretaje de propiedades existen principalmente dos tipos de contratos para gestionar un inmueble (conocidas comúnmente como “Orden de venta”) este es un contrato que pacta el corredor con el propietario, en donde este último, autoriza al agente a gestionar la venta de su inmueble. Generalmente en este contrato se incluyen las modalidades de ventas, comisión del corredor, cómo y cuándo se pagará la comisión y los servicios que prestará el corredor.

Las modalidades de venta que generalmente se ocupa en estos contratos (orden de venta) se dividen principalmente en 2 tipos:

1. Con Exclusividad: únicamente el corredor podrá ofrecer la propiedad, en el plazo establecido, y si el propietario hiciere el negocio por su cuenta, o por intermedio de otro corredor, en ese plazo, deberá pagar al corredor íntegramente su comisión y a la que corresponda al tercero con quien realice el negocio.
2. Sin Exclusividad: No existe impedimento alguno en que la propiedad sea ofrecida por más corredores, si así lo determina el propietario.

En Vercetti Propiedades hemos incluido una tercera modalidad dentro de nuestras gestiones, para dar más flexibilidad a nuestros clientes al momento de gestionar la venta de su inmueble. Específicamente la siguiente:

1. Modalidad Semi Exclusiva: Esta modalidad es una combinación entre la modalidad exclusiva y no exclusiva, el cual el propietario nos autoriza a gestionar la venta de su propiedad por un cierto plazo en forma exclusiva, si pasado dicho plazo no logramos vender su propiedad, automáticamente el contrato pasará a ser no exclusivo, y el propietario quedará a libre disposición de vender por su cuenta o ingresar a más corredores si así lo desea.

No está de más advertir que existirán ocasiones en donde corredores de propiedades nos cobrarán tarifas diferentes, muchas de ellas bajas e incluso no cobrarán comisión alguna. Esto no corresponde a lo estandarizado por el mercado, en estos casos se debe tener mucho cuidado, ya que, debido a eso, muchos propietarios terminan recibiendo un pésimo servicio e inclusive algunas estafas económicas.

Sin duda alguna que estos consejos de como vender casas rápido entregado por nuestro Jefe de Ventas de Vercetti Propiedades, Fabrizzio Salas, te serán de mucha ayuda para vender tu propiedad de una manera rápida y sin problemas, independiente si tomamos o no los servicios de un corredor de propiedades.