Escritura de Compraventa

Sin embargo, pueden existir ocasiones en que las partes de común acuerdo, definan dividir en partes iguales los gastos de la confección del contrato de compraventa. Esto último sucede generalmente en compraventas al contado.

Documentos y requisitos de la escritura de compraventa

Al igual que en la promesa de compraventa, el contrato de compraventa debe cumplir con los requisitos de todo contrato. Así, por ejemplo, debe prestarse el consentimiento de forma válida, lo que se traduce que el contrato sea firmado por personas que tengan capacidad legal o bien por sus representantes.

Además, la compraventa debe cumplir con ciertos requisitos particulares y esenciales:

• Debe recaer sobre un inmueble cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Al efecto, la ley prohíbe, entre otras, la enajenación de inmuebles que no estén en el comercio, de inmuebles que no sean transferibles, o de los bienes embargados, a menos que el juez autorice la venta o el acreedor consienta de ello.
• Que el bien exista o bien que se espere que exista, como sería en el caso de un edificio en construcción.
• Que el inmueble sea determinado.
• Que el inmueble no pertenezca al comprador.
• Que el precio se pacte en dinero y sea real y serio, esto es, no simulado ni ridículo. El precio debe ser determinado por ambas partes o bien que ambas den reglas para determinarlo. Se debe considerar que el precio debe guardar con el valor comercial o de mercado, ya que si existe una distorsión muy grande podría configurarse un vicio de lesión enorme, el cual podría acarrear la nulidad del contrato.

Respecto a la documentación necesaria para escriturar un inmueble y asegurarnos de que este se encuentre libre de riesgos o futuros vicios que puedan afectar a la propiedad, será necesario realizar un estudio de títulos. En caso de compraventas al contado, el estudio recaerá principalmente sobre el comprador del inmueble, el cual deberá asegurarse que todos los títulos se encuentren en orden para escriturar, por ende, será de su responsabilidad contratar a un profesional pertinente para dicha tarea, este puede ser una Corredora de Propiedades o un abogado. Por otro lado, las compraventas con créditos hipotecarios, la entidad financiera que realizará el préstamo al comprador, es la que se encarga de realizar el estudio de títulos. Para conocer más sobre los documentos que se necesitan para realizar una escritura de compraventa puede revisar nuestro artículo de Cómo hacer un estudio de títulos.

Formalidades del contrato de compraventa

La compraventa es solemne cuando recae sobre inmuebles. En estos casos la solemnidad consiste en que el contrato debe celebrarse por escritura pública y si esta última adolece de algún vicio de nulidad, como por ejemplo si no aparece en ella la firma del notario, será susceptible de anularse dicha compraventa.

En casos excepcionales se sustituye la formalidad de la escritura pública por un instrumento privado con algunas formalidades especiales. Este es el caso por ejemplo de las compraventas que se celebran con el ministerio de Vivienda y Urbanismo y las instituciones relacionadas con el gobierno.

La inscripción de la escritura en el Conservador de Bienes Raíces respectivo no es una formalidad, sino que la manera de efectuar la tradición del derecho de dominio.

Para que el Conservador de Bienes Raíces pueda practicar la inscripción, requiere que al menos que en la escritura pública se haya individualizado a las partes y el inmueble; que se indique el monto del precio y forma de pago; que se incorpore la cláusula que faculta a cualquier persona o a los contratantes para requerir la inscripción de la compraventa; y que se citen los datos de la inscripción del vendedor o título anterior, esto es, la foja, número y año de inscripción.

Los libros donde podemos ubicar las inscripciones de dominio tienen un número de foja que generalmente está en la parte superior de la página, otro número, que generalmente está en el margen izquierdo de la página y el año en que se efectuó la inscripción.

Otras Formalidades del Contrato de Compraventa

Además de la escritura pública, en ocasiones se exigen otras formalidades:

• Ventas forzadas por decisión judicial: esto es, aquellas que son consecuencia de un juicio que concluye con el remate de un inmueble, se requiere, además de la escritura pública, una tasación previa, publicación y subasta pública ante el juez. El acta que da cuenta de remate efectuado se inserta en la escritura respectiva y las principales partes del expediente judicial, quedan protocolizadas en una notaría. En estos casos, es el juez quien asume la representación legal del deudor o vendedor.
• Ventas de inmuebles que pertenecen a personas legalmente incapaces: además de la escritura pública, se requiere una autorización de la justicia y en algunos casos, si un padre desea vender un inmueble de propiedad de su hijo menor de edad, debe recurrir al juzgado de Familia respectivo y solicitar autorización judicial para enajenar el bien, acreditando que la venta es beneficiosa para el menor. La sentencia que se dicte autorizando la venta debe insertarse en la escritura de compraventa respectiva o bien protocolizarse.
• Venta de un inmueble que es propiedad de varias personas: en este caso legalmente existe una comunidad y, por ende, todos deben concurrir a firmar la escritura de compraventa. Si alguno de los comuneros se opone a la venta, el respeto puede solicitar que se designe a un juez partidor, quien puede incluso ordenar el remate del inmueble y repartir el dinero entre los comuneros.
• Compraventa de un departamento de un edificio: se debe señalar los deslindes del terreno donde se construyó el edificio. Además, se debe insertar en la escritura pública de compraventa, una copia auténtica del certificado de la dirección de obras municipales correspondiente al lugar donde se ubica el edificio, que acredite que la unidad en cuestión se encuentra acogida a la ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, como asimismo del certificado de recepción final municipal, tratándose solo de la primera venta de una unidad nueva. En las ventas posteriores que se efectúen no es necesario insertar estos documentos.
• La expropiación: es un acto de la autoridad que no requiere del consentimiento del dueño. Cualquier propietario de un inmueble podría ser expropiado si su inmueble se encuentra comprendido, por ejemplo, dentro de terrenos que se destinarán a la construcción de alguna obra vial. La entidad autorizada para expropiar, por ley general o especial, podría ordenar el estudio de la expropiación de un bien determinado. La resolución que ordene el estudio deberá ser publicada en extracto en el Diario Oficial. Si se tratare de bienes inscritos en el Conservador de Bienes Raíces o en el de Minas, o sujetos a cualquier otro régimen o sistema de inscripción conservatoria, dicha resolución deberá anotarse al margen de la inscripción de dominio e inscribirse en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar o su equivalente, si lo hubiera, mediante la sola presentación de una copia autorizada de la misma. Sin estos requisitos, no producirá efectos respecto a terceros. El bien cuya expropiación se encuentre en estudio se hará incomerciable y, en consecuencia, no podrá ser objeto de acto o contrato alguna, ni aun de venta forzada en pública subasta, que importe enajenación o gravamen del mismo, que afecte o limite su dominio, posesión o tenencia, o que impida o dificulte su toma de posesión material.
• Venta de un sitio resultante de una subdivisión de un inmueble de mayor extensión: previamente se debe obtener la aprobación de la Dirección de Obras Municipales. Posteriormente, se debe archivar una copia autorizada del plano de Subdivisión en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, y en la misma escritura pública de compraventa se debe hacer referencia a este plano.
• Venta de un inmueble de propiedad de la sociedad conyugal: la escritura pública debe ser firmada por el marido y por su mujer, autorizándolo.

Obligaciones de las partes en un contrato de Compraventa

Obligaciones del Vendedor

Las principales obligaciones que le asisten a todo vendedor de un bien raíz son principalmente las siguientes:

• Conservar el inmueble en buen estado hasta su entrega.
• Entrega material y jurídica del inmueble. La entrega material se efectuará normalmente mediante la entrega de las llaves del inmueble y la entrega jurídica se efectúa por la inscripción de la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
• Saneamiento, esto es, entregar al comprador la posesión tranquila del inmueble. Por esta razón en las escrituras de compraventa se estipula que el vendedor responderá del saneamiento por evicción y del saneamiento de los vicios redhibitorios u ocultos.

Obligaciones del Comprador

Por su parte, las principales obligaciones que le asisten al comprador de un bien raíz son las siguientes:

• Conservar el inmueble en buen estado hasta su entrega.
• Pagar el precio pactado, en tiempo y forma.
• Recibir oportunamente el inmueble.

Causas para anular una escritura de compraventa

Debes tener presente que, si el contrato de compraventa fue suscrito por todas las partes involucradas, y este ya fue ingresado al Conservador de Bienes Raíces correspondiente para su inscripción, no existe posibilidad de anulación de la compraventa. Sin embargo, es importante conocer que podrían existir algunos motivos que si podrían dejar sin efectos la compraventa de un inmueble, independiente de si ya fue inscrito en el conservador o no.

A continuación, te contamos algunas de las circunstancias que podrían dejar nula una compraventa:

• El vendedor que suscribió el contrato sea menor de edad.
• El vendedor sea una persona con demencia.
• El vendedor no cuente con la autorización de su cónyuge, en caso de que sea casado en sociedad conyugal.
• Personas interdictos que la ley limite para la celebración de dichos contratos de compraventas.
• El precio de la compraventa sea inferior al precio justo. Se recomienda que las compraventas sean realizadas por un monto superior al Avalúo Fiscal.
• Si no aparece en el contrato de compraventa la firma del notario, será susceptible de anularse la compraventa.
• El inmueble en cuestión se encuentre en orden ejecutable de expropiación.

Poder de representación en una escritura de compraventa

Por último, cualquiera de las partes involucradas podrá otorgar a través de un mandato especial notariado (escritura pública) para que en su nombre y representación pueda vender, comprar o adquirir cualquier tipo de la propiedad o bien raíz, así mismo debe ser facultado para firmar las escrituras públicas de compraventas, aclaratorias y rectificaciones que sean necesarias. Este mandato puede ser indefinido o con fecha establecida.