Dominio de Propiedad

1. Uso: es la facultad de servirse de los frutos de los que se desprenda la cosa según su destinación natural, como por ejemplo el propietario de una casa, puede usarla.
2. Goce: es la facultad de gozar de los frutos de la cosa, como por ejemplo el propietario de una casa puede percibir renta proviniendo de un arriendo.
3. Disposición: es la facultad de hacer lo que uno quiera de la cosa en aspecto material y jurídico.

Derecho vigente de una propiedad

El derecho de propiedad en nuestra legislación tiene esencialmente las siguientes características:

• Es absoluto: es decir, el dueño puede usar, gozar y disponer del inmueble a su arbitrio, y las únicas limitaciones que puede tener son aquellas impuestas por la ley, como, por ejemplo, la normativa sobre construcciones, o bien impuestas por el derecho ajeno, esto es, el derecho de otro, como el derecho de usufructo y las servidumbres.
• Es exclusivo: esto es que existe un titular único «que puede ser una o varias personas» que tiene la facultad para usar, gozar y disponer del inmueble.
• Es perpetuo: esto es, se mantiene en el tiempo, aunque no se haga ejercicio del derecho, a menos que se pierda la posesión y se cumpla con los demás requisitos legales. En este caso podría eventualmente otra persona adquirir el inmueble por prescripción y otro modo de adquirir el dominio.
• Es abstracto: pues existe en forma independiente de las facultades que otorga, toda vez que el propietario de un inmueble podría entregar las facultades de usar y gozar del inmueble, sin perder por esto el dominio del inmueble.
• Es elástico: vale decir, puede reducirse por la coocurrencia de otros derechos y volver a expandirse a su forma original.

¿Qué es el certificado de dominio de una propiedad?

Cómo se comentó anteriormente, tener el dominio de una propiedad trae consigo poseer facultades y derechos sobre un bien. Por ende, el certificado de dominio vigente, vendría a corroborar que, dicho bien, en este caso una propiedad, es de la posesión de una o más personas. Este certificado es también conocido como, certificado de título de propiedad y es muy importante que en una compraventa de una propiedad este certificado de dominio se encuentre vigente, así nos aseguraremos de que la persona que está vendiendo es el propietario del bien. También es posible solicitar certificados de dominios no vigentes, es decir, de fechas anteriores, para verificar que los dueños anteriores hayan sido los correctos dueños en las fechas que se quieren investigar.

En este certificado encontraremos la certificación del Conservador de Bienes Raíces respectivo, indicando la foja, el número y el año en que se realizó la inscripción. Además, vendrá acompañado con un extracto de la escritura de compraventa, en donde se especificará, como y a quién se le realizó la adquisición y si el inmueble es de uno más propietarios.

¿Cómo solicitar el certificado de dominio de una propiedad?

El certificado de dominio o certificado de título de dominio de propiedad es emitido por el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación del inmueble en cuestión. Es decir, que, si usted vive en Santiago centro, debería solicitar el certificado de dominio al Conservador de Bienes Raíces de Santiago. Este CBR abarca muchas otras más comunas, que se pueden revisar en su sitio web.

Principales limitaciones del dominio

Las principales limitaciones del dominio pueden ser:

• Limitaciones por el derecho ajeno: esta limitación apunta al derecho de disposición, la cual establece que nuestro derecho de Disposición se limita cuando invadimos el derecho de otra persona; como, por ejemplo: vivimos en un condominio y ponemos música a todo dar, interrumpiendo la tranquilidad de los demás.
• Limitaciones por la Ley: esta limitación apunta a que el interés personal está por debajo del interés social, es decir lo establecido por la ley está por encima de nuestros deseos, la ley es la limitación más grande, siendo esta la que regula este derecho real de manera arbitraria.
• Limitación por usufructo: el usufructo es un derecho que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible (se consume o gasta con su uso); o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible.

El usufructo tiene las siguientes características:

• Es una limitación al dominio: por cuanto restringe la amplitud de las facultades del propietario de la cosa gravada con usufructo; al propietario solamente le queda la disposición jurídica, pues se desprende del uso y el goce.
• Es un derecho esencialmente temporal: a diferencia del dominio, el usufructo tiene una duración limitada al cabo de la cual se consolida con la nuda propiedad.
• Es un derecho sujeto a plazo.
• Es un derecho sobre cosa ajena: por cuanto nadie puede limitar su derecho en su propio beneficio y de ahí que el usufructo no pueda ser ejercido sobre cosa propia; en otras palabras, las calidades de usufructuario y de nudo propietario deben estar siempre separadas. Generalmente, el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario. Sin embargo, si fallece el nudo propietario, el usufructo debe respetarse por los herederos de este.

• Limitación por servidumbres: hay inmuebles que, por sus características particulares, estructura o ubicación, están desprovistos de ciertas ventajas a recursos materiales que, en definitiva, impiden un adecuado uso, goce o explotación de ellos por parte de sus dueños.

La ley permite que a través de inmuebles ajenos y de la constitución de servidumbres, se superen estos inconvenientes. Por esto, las servidumbres son limitaciones al derecho de propiedad de una persona sobre un inmueble, a favor del inmueble de propiedad de otra persona.

Las servidumbres pueden constituirse de dos formas:

• Naturalmente: como en el caso de un predio inferior que está sujeto a recibir las aguas que descienden naturalmente del predio superior; también pueden ser impuestas por la ley, como las servidumbres de demarcación, cerramiento, tránsito, medianería, acueducto y luz y vista.
• Por voluntad de las partes: siempre que con ellas no se dañe el orden público ni se contravengan las leyes, esta última clase de servidumbres puede incluso ser constituida por un juez a través de una sentencia. Así, por ejemplo, es usual la constitución de servidumbres de tránsito y de las servidumbres de servicios, tales como de electricidad y alcantarillado, telefonía, redes de gas, etc.

La carga que impone la servidumbre a la propiedad que la soporta es mínima comparada con la utilidad que proporciona al predio que beneficia. De hecho, muchas propiedades no podrían ser explotadas o lo serían con gran dificultad, si no tuvieren a su favor una servidumbre. Tal es el caso de los inmuebles desprovistos de agua de riego, o sin salida a caminos públicos, etc.

Principales modos de adquirir el dominio

Las principales y más usuales modos o formas de adquirir el dominio de la propiedad raíz son:

• La tradición.
• La sucesión por causa de muerte.
• La donación.
• La prescripción adquisitiva.
• La Ley.