Estás utilizando un navegador desactualizado. Para una experiencia de navegación más rápida y segura, actualice de forma gratuita hoy.
Crédito Hipotecario

¿Qué es un Crédito Hipotecario? Tipos de Créditos, Tasas y Requisitos


El crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda. Es decir se puede utilizar para comprar propiedades nuevas o usadas, oficinas, locales comerciales o para proyectos que el solicitante desee iniciar.

Créditos Hipotecarios

Al comprar un inmueble con crédito hipotecario, la propiedad adquirida queda en garantía a favor del Banco (o hipotecada, de allí el nombre del crédito) para asegurar el cumplimiento del crédito, hasta que el solicitante termine de pagar completamente el monto solicitado.

Los plazos a los cuales se otorgan estos créditos son de varios años, lo cual debe ser informado dentro de las características del crédito, debido a que hacen variar los costos y tasas de interés.

Los créditos hipotecarios también son conocidos con el nombre de mutuos hipotecarios y son tres los tipos de crédito hipotecarios que se utilizan en Chile:

1. Crédito Hipotecario con Letras de Crédito.

Este es un tipo de crédito hipotecario financiado con un instrumento que emite el banco, conocido como “letras hipotecarias”. Estas letras pueden ser transadas en la Bolsa de Valores por el banco o ser adquiridas por éste o un tercero a fin de obtener los recursos que financian el crédito. De acuerdo a las condiciones del mercado, el precio por la venta de estas letras puede variar. Es decir, puede aparecer una diferencia entre el valor de la letra y el precio al que esta se transa. La persona que sea beneficiaria o se haga cargo de esta diferencia, deberá precisarse en la escritura. Si esta persona es el deudor y se produce una diferencia negativa, deberá hacerse cargo de la misma.

2. Mutuo Hipotecario Endosable.

Este es un préstamo en pesos o unidades de fomento y el préstamo es financiado con los recursos propios que cuenta el banco. La persona que pide el crédito hipotecario recibirá el monto aprobado y no se generará diferencia alguna como en el caso del crédito con letras hipotecarias. A su vez, este crédito hipotecario puede ser transferido mediante endoso por parte del banco, quedando registrado en la respectiva escritura pública. Este tipo de préstamo permite al titular del contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento.

3. Mutuo Hipotecario No Endosable.

El crédito hipotecario es financiado con recursos propios del banco, pero en este caso, no podrá ser transferido mediante endoso. La regulación del mismo dependerá de lo que se haya pactado con el respectivo contrato, de la Ley General de Bancos y de la Ley 18.010 referida a las operaciones de crédito de dinero.

Tasas de Interés

Tipos de tasas de interés aplicada en los Créditos Hipotecarios.

  • Tasa fija: las cuotas que se pagarán por el crédito hipotecario serán las mismas desde el inicio hasta el final. Puedes realizar pre-pagos ya sea disminuyendo el monto a pagar y manteniendo el plazo o manteniendo el monto y disminuyendo el plazo. (Mutuo Endosable, Mutuo No endosable, Letras de créditos).
  • Tasa variable: empiezas pagando menos y luego tus cuotas se actualizarán de manera semestral o anual. La variación dependerá de la Tasa Activa Bancaria (TAB) y de una previa coordinación con el banco. (Mutuo No Endosable).
  • Tasa mixta: inicia como tasa fija, generalmente por un periodo de 5 años, luego pasa a ser tasa variable y a ajustarse a los valores del mercado. (Mutuo No endosable).
Crédito Hipotecario Peso y UF

Ventajas y desventajas de un Crédito Hipotecario en Pesos.

Ventajas de comprar en Pesos:

  • Conoces siempre el dividendo que va a pagar mes a mes.
  • En la medida que sus ingresos se aumenten, el dividendo va a ser cada vez menor respecto del ingreso.

Desventajas de comprar en Pesos:

  • Debes tener una capacidad de pago mensual mayor al principio de la vida del préstamo que para un crédito en UF, ya que las operaciones que se cursan en pesos tienen incorporada la inflación esperada.

Ventajas y desventajas de un Crédito Hipotecario en U.F.

Ventajas de comprar en U.F:

  • El valor del dividendo al principio de la vida del préstamo es más bajo que en pesos.
  • Exige una renta menor por la relación inicial dividendo-renta.

Desventajas de comprar en U.F:

  • El valor del dividendo se reajusta mensualmente de acuerdo al IPC, por lo que no se conoce el valor en pesos de los futuros dividendos.

De igual manera la conveniencia de comprar en Pesos o en U.F, al margen de condicionantes exclusivamente financieras, dependerá en buena medida de las características y grados de aversión al riesgo que cada persona tenga al enfrentar y abordar una operación hipotecaria.

Documentos Hipotecario

Requisitos para obtener un Crédito Hipotecario.

Actualmente, la oferta de créditos hipotecarios es bastante amplia, abarcando distintos tipos de instituciones financieras, como bancos, cooperativas y compañías de seguros. Para evaluar el crédito hipotecario, la entidad financiera solicitarán información para comprobar la capacidad de pago del solicitante, lo que condicionará tanto el otorgamiento como las condiciones del crédito que le ofrezcan.

Requisitos Trabajador Dependiente:

  • Ser mayor de 18 y menor de 75 años.
  • Fotocopia C.I.
  • No tener Dicom, y tener buen historial de comportamiento de pago, sin morosidades.
  • Últimas 3 liquidaciones de sueldo si es renta fija, y 6 últimas liquidaciones de sueldo si es renta variable.
  • Renta liquida mensual debe ser igual o superior a 23 UF.
  • Últimas 12 o 24 cotizaciones mensuales de AFP.
  • Carta de antigüedad laboral con renta mensual y cargo que desempeña. El documento debe estar firmado y timbrado por el empleador.
  • Estado de situación declarando Activos y Pasivos.
  • Estar bancarizado como mínimo en los últimos 6 meses (cuenta corriente).

Requisitos Trabajador Independiente:

  • Ser mayor de 18 y menor de 75 años.
  • Fotocopia C.I.
  • No tener Dicom, y tener buen historial de comportamiento de pago, sin morosidades.
  • Últimas 6 boletas de honorarios.
  • Últimas 2 declaraciones de Impuesto Anual a la Renta o Global Complementario.
  • Estado de situación declarando Activos y Pasivos.
  • Formulario de Iniciación de Actividades.
  • Estado de situación declarando Activos y Pasivos.
  • Estar bancarizado como mínimo en los últimos 6 meses (cuenta corriente).

Requisitos Socio de una Empresa o persona natural con o sin giro comercial:

  • Ser mayor de 18 y menor de 75 años.
  • Fotocopia C.I.
  • No tener Dicom, y tener buen historial de comportamiento de pago, sin morosidades.
  • Declaración de Impuestos Anual a la Renta Personal de los 2 últimos años.
  • Balances Tributarios y Declaración de Impuesto a la Renta de las sociedades en que has participado durante los 2 últimos años.
  • Declaración Mensual de IVA o PPM de las empresas en las que participas, correspondiente a los últimos 12 meses.
  • Estado de situación declarando Activos y Pasivos.
  • Escritura, Extracto de la Publicación en el Diario Oficial y Vigencia de la Sociedad.
  • Estar bancarizado como mínimo en los últimos 6 meses (cuenta corriente).

Es importante conocer que las instituciones pueden solicitar al cliente que presente un aval como una forma de obtener una segunda fuente de pago en caso de que el cliente no cancele el crédito. Esta situación forma parte de las políticas comerciales de la institución.

Se debe tener en cuenta que si le piden un aval para su crédito, la institución tiene la obligación de informar al aval, mediante carta certificada al domicilio, cuando el crédito no haya sido pagado dentro del plazo de 10 días hábiles desde la fecha de vencimiento de la obligación.

Gastos Hipotecario

Gastos asociados a un Crédito Hipotecario.

Algunos de los gastos asociados a la contratación de un crédito hipotecario y que son de cargo del cliente solicitante:

  • Gastos de tasación del bien raíz hipotecado: es el gasto asociado por tasar la propiedad y así fijar su valor para obtener el crédito.
  • Estudio de títulos y redacción de escritura: es el gasto donde el Banco estudia los títulos asociados a la propiedad y redacta la escritura a través de sus abogados.
  • Gastos notariales: se pagan al momento de la firma de la escritura en la Notaría.
  • Impuesto de timbres y estampillas (de recaudación fiscal): para las propiedades DFL2 nuevas (dentro de los 2 primeros años de la recepción final) rige el 0,2% y para el resto de los inmuebles este impuesto será de 0,8%.
  • Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: una vez firmada la escritura se debe inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). El valor referencial aproximado en el CBR de Santiago es de 0,5% a 0,8% del avalúo fiscal o del precio de venta de la propiedad.
  • Primas de seguros: seguros asociados al crédito hipotecario, siendo algunos de carácter obligatorios.
Seguros Hipotecario

Seguros asociados a un crédito hipotecario.

No importando el tipo de crédito que se solicite, monto y características del inmueble, por ley algunos préstamos poseen seguros obligatorios que se deben conocer y entender antes de firmar un contrato, para buscar las alternativas más convenientes y tener claro en cuánto incrementarán el dividendo mensual.

Hay que considerar que el seguro obligatorio asociado a este tipo de crédito, el de desgravamen “muerte del deudor” es muy relevante en el valor del dividendo.

Según informaciones de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) los valores de los seguros por un crédito a 20 años por ejemplo, pueden variar considerablemente entre las diferentes entidades que ofrecen créditos y pueden ser un factor relevante a la hora de tomar una decisión.

Otros seguros, como el de incendio, pueden ser contratados de manera particular por el consumidor y no necesariamente donde usted adquiere el crédito hipotecario.

Seguro de desgravamen:

  • El seguro de desgravamen es aquel que permite, en caso de muerte del deudor, extinguir o eliminar la deuda pendiente con el acreedor (banco).
  • Su contratación por ley es obligatoria para las personas que adquieren un crédito hipotecario.
  • En este seguro hay empresas que reajustan su valor año tras año de la deuda y otras que tiene un valor fijo por el plazo total del crédito.
  • En teoría su valor debería ir bajando en la medida que pasan los años y llegar a cero al finalizar el último pago del crédito hipotecario.

Consejo: Fijarse en como será cobrado este seguro y agregarlo en el dividendo y costo del crédito.

Seguro de incendio:

  • Este seguro tiene como finalidad resguardar el valor de la propiedad en caso de incendio y pérdida total. También protege de daños menores, en cuyo caso la compañía aseguradora entrega el valor de los daños al banco y éste o se los entrega al dueño para que repare el inmueble o cubre la deuda del siniestro.
  • Este seguro es obligatorio, pero puede ser contratado en el lugar que el deudor estime conveniente o a través del banco que otorga el crédito hipotecario. En este caso, su valor es cobrado junto al dividendo.

Consejo: Revisar en el contrato de este seguro, las coberturas, si hay coberturas especiales, cómo opera en caso de pérdida total, si son anuales o debe renovarlos luego de ciertos meses.

Seguro de sismo:

  • Permite cubrir los daños materiales que sufra el inmueble asegurado como consecuencia de un terremoto.
  • Su contratación es una cobertura adicional y optativa al seguro de incendio.

Seguro cesantía:

  • Este seguro es voluntario, tiene como finalidad cubrir las deudas del crédito ante una eventual cesantía del deudor o incapacidad de trabajar (cesantía involuntaria). No cubre en caso de renuncia.

Consejo: fijarse en los requisitos para hacer efectivo este seguro, como causales de despido, presentación del finiquito y cuotas al día.

Meses de Gracia

Meses de gracia y de no pago en un Crédito Hipotecario.

Las instituciones ofrecen básicamente dos modalidades que permiten diferir el pago de los dividendos y que incluso pueden coexistir en un mismo crédito si así lo acuerdan las partes al momento de contratar. Estas son:

  • Meses de gracia: en este caso el cliente puede comenzar a pagar el primer dividendo en una fecha posterior al primer vencimiento, plazo que normalmente oscila entre una y seis cuotas a contar de la fecha de otorgamiento del crédito. Ahora bien, esto tiene un costo para el cliente ya que durante los meses en que no se paga la cuota, se acumulan los intereses sobre el capital, haciendo que la deuda inicial aumente y por ende el valor de la cuota a pagar.
  • Meses de no pago: el cliente puede optar por no pagar uno o más dividendos del crédito a su vencimiento, siempre que se cumplan las condiciones acordadas con quien le otorga el crédito, sin embargo, como contrapartida debe tenerse presente que esto provoca la acumulación de los intereses del dividendo no pagado, que se suma al capital adeudado.

Cabe recordar que al solicitar este tipo de modalidades el número de cuotas a pagar no variará, sin embargo el plazo solicitado inicialmente por el cliente aumentará.

Proceso Hipotecario

Etapas en un Crédito Hipotecario.

  1. Solicitud del crédito hipotecario: se debe entregar información sobre tus antecedentes personales, comerciales y financieros, proporcionando al Banco la documentación necesaria para acreditar renta y patrimonio, junto a los antecedentes legales de las propiedad entre otros. Ejecutivo gestionará la tasación del inmueble y te solicitará que completes y suscribas la Solicitud de Crédito y la Declaración personal de Salud.
  2. Aprobación Comercial: el Banco analizará los antecedentes entregados y determinará si acepta o no tu solicitud para el crédito hipotecario.
  3. Ingreso Curse: en caso de ser aprobada tu Solicitud, se inicia el proceso curse y formalización del crédito hipotecario. Se te asignará un especialista hipotecario que trabajará junto a ti en todo el proceso y que será el encargado de mantenerte informado.
  4. Estudio de Antecedentes: el proceso continúa con la revisión de los títulos del inmueble, que serán analizados por un abogado, que emitirá un informe de aprobación, o en su defecto formulará observaciones y solicitará antecedentes adicionales para continuar con el estudio de los títulos de la propiedad para obtener finalmente la aprobación de éstos.
  5. Borrador de Escritura: con los títulos aprobado y las condiciones comerciales acordadas, el abogado redactará la escritura de acuerdo a las condiciones pactadas, cuyo borrador será enviado a la Notaria, que en este caso es designada por el Banco.
  6. Escritura disponible en la Notaria: la Notaria confeccionará la escritura para que ésta sea firmada por todos los intervinientes de la operación (Comprador, Vendedor, Cónyuges, Codeudores, etc.) que estén indicados, los que comparecerán a firmar.
  7. Firmas:

    • Propiedad con Hipotecas: cuando exista una propiedad en garantía con otra Institución Financiera, se confecciona una “Carta de Resguardo” que debe ser aceptada por el banco que alza la hipoteca. Esta “Carta de Resguardo” es emitida por la Institución Bancaria que está financiando la Compra, dirigido a la otra institución que mantiene la Hipoteca sobre el inmueble objeto del negocio, que asegura el pago de la deuda a esta institución. Una firmada por el Banco alzante, firma el Banco financiador de la compra y luego la Notaria cierra la escritura y otorga las copias.
    • Propiedad sin Hipotecas: en caso de no estar hipotecada y una vez que todos los comparecientes han firmado la escritura, para que luego la Notaria cierre el negocio y otorgue las copiad.

  8. Inscripción Conservador Bienes Raíces: para que se concrete la adquisición del dominio de la propiedad, se debe inscribir la escritura en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación del inmueble, junto a la inscripción de dominio a nombre del nuevo propietario y se inscribe la Hipoteca a favor del Banco Financiador.
  9. Inscripción Conservador Bienes Raíces: para que se concrete la adquisición del dominio de la propiedad, se debe inscribir la escritura en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación del inmueble, junto a la inscripción de dominio a nombre del nuevo propietario y se inscribe la Hipoteca a favor del Banco Financiador.
  10. Despacho de Escritura: para completar el proceso, se le envía la copia de la Escritura al nuevo propietario.
Derechos del Consumidor

Derechos del consumidor en un Crédito Hipotecario.

Los consumidores tienen una serie de derechos al momento de solicitar un crédito hipotecario. Entre ellos:

  • Derecho a conocer la liquidación total del crédito a su solicitud para renegociar los créditos hipotecarios que tuvieran contratados con la institución financiera.
  • Derecho a terminar el contrato de crédito hipotecario por su sola voluntad pagando las obligaciones contraídas.
  • Derecho a exigir en los contratos de crédito hipotecario una primera hoja resumen con el costo y las principales condiciones.
  • Las cotizaciones de créditos hipotecarios tienen una vigencia de 7 días hábiles. Es decir, en ese plazo, no le pueden cambiar las condiciones ofrecidas lo que le permite cotizar y comparar con otros oferentes.
  • Derecho a ser informado por escrito de las razones objetivas del rechazo a la contratación del crédito hipotecario.
  • Derecho a pedir en cualquier momento información sobre el crédito hipotecario y la institución tiene obligación de responder en un máximo de 3 días hábiles. De todas maneras la institución debe informar trimestralmente al consumidor el estado de su crédito
  • Derecho de solicitar a la entidad financiera que tramite y pague directamente los costos del alzamiento de la prenda o hipoteca una vez pagado el crédito y el cual deberá realizar dicho trámite en 45 días una vez pagada la última cuota del crédito e informar al consumidor de la finalización del trámite dentro de los 30 días siguientes, una vez otorgado el alzamiento.
Consejos Hipotecario

Recomendaciones para obtener un Crédito Hipotecario.

  1. Tomar la decisión con tiempo: Un crédito hipotecario es una deuda que se asume por un largo período, por lo que debe ser una decisión pensada y analizada seriamente
  2. Siempre cotizar: Es preferible comparar entre varias instituciones, además de la tasa de interés, el costo total del crédito y valor dividendo. Cabe recordar que además de los bancos, hay mutuarias, cooperativas y cajas de compensación que hacen préstamos de este tipo.
  3. Tener una pre aprobación bancaria: Es importante que la gente sepa primero cuánto le prestará el banco en el supuesto de querer comprar una propiedad para luego salir a buscar con certeza y claridad.
  4. Bajar la línea de crédito y cerrar la mayor cantidad de tarjetas: Las entidades financieras ven el cupo disponible de la línea de crédito y de las tarjetas como potencial endeudamiento de los solicitantes. Y cuando calculan el monto a prestar, restan la cantidad disponible en ambos productos.
  5. No tener créditos de consumo: Estos créditos restan puntos al evaluar la capacidad de endeudamiento y las entidades financieras podrían aprobar un crédito hipotecario menor al solicitado.
  6. Mantener un buen comportamiento financiero por un año: Las entidades analizan todo el historial bancario de hasta dos años antes de que se solicite el crédito hipotecario, por lo que tener un comportamiento financiero correcto por un año puede facilitar el acceso a un crédito.
  7. Contar con algún tipo de patrimonio: El banco evalúa el patrimonio cuando le solicitan un crédito hipotecario, por lo que las deudas no pueden ser mayores a él. Por el contrario, el poseer patrimonio y no tener deuda alguna ayudará a que el monto del crédito sea mayor.
  8. Contar con ahorros: Los bancos suman los ahorros como activos y esto demuestra que el sueldo alcanza para vivir y para ahorrar. Consecuentemente, el banco entiende que la persona es competente a la hora de pagar y que tiene capacidad de endeudamiento.
  9. No tener ocupada la línea de crédito: Al ver que la línea de crédito está utilizada el banco entiende que el sueldo no es suficiente para cubrir las necesidades del solicitante, por lo que éste, probablemente, no calce con el perfil de cliente al que se le daría un crédito hipotecario.

Antes de solicitar un crédito hipotecario, nuestra recomendación hacia nuestros clientes es que siempre deben fijarse en el porcentaje de cobertura del financiamiento hipotecario solicitado, tasa de interés total, las modalidades de pago y los meses de gracia asociados al crédito, además de ver los valores de los seguros de desgravamen e incendio que van acompañados en el crédito hipotecario.

  • Compartir esta publicacion

Te puede interesar

Encuentra Tu Propiedad

Inscríbase al Boletín

Ingrese su correo electrónico para recibir las últimas noticias de Bienes Raíces