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Estudio de Títulos

¿Cómo hacer un estudio de títulos de propiedad y cuánto cuesta?


Se entiende por títulos de una propiedad, los documentos que dan fe de la calidad de dueño, es decir, quien es el poseedor inscrito del inmueble, y de la existencia de cualquier vicio en el acto o contrato en virtud del cual se adquirió el dominio (comprendiéndose aquellos celebrados por los antecesores del dominio) como también de la inexistencia de limitaciones al dominio.

Conoce más sobre cómo hacer un estudio de títulos a continuación.

¿Para qué se realiza el estudio de títulos?

Dicho esto, ya conocemos en términos simples lo que es un estudio de título de propiedad, pero ¿Para qué se realiza un estudio de títulos? Podemos complementar que los estudios de títulos se realizan para evitar que los contratos que constituirán los títulos nazcan viciados, y para dar seguridad jurídica a las partes que intervienen en un negocio inmobiliario, en el sentido de que un tercero no podrá disputarles legítimamente el derecho que se proponen adquirir, que no existen condiciones, embargos, interdicciones o prohibiciones que limiten el derecho a disponer de la propiedad o le impidan ejercerlo válidamente, y que al inmueble no le afectan hipotecas u otros gravámenes en favor de terceros.

Los estudios de títulos de propiedades sirven además para establecer si una persona puede celebrar un contrato por sí misma o si requiere autorización o actuación de su representante legal, y para determinar si un mandatario goza de las facultades para representar a su mandante.

Valor del estudio de títulos

¿Cuánto cuesta un estudio de título de propiedad?

Ahora que ya sabemos que el estudio de títulos es un análisis completo de la propiedad que deseamos comprar, debemos preguntarnos ¿Cuánto cuesta realizar un estudio de títulos de propiedad? Para calcular el monto, dependerá de cuanta documentación de la propiedad que queremos adquirir o vender tenemos disponibles.

Documentos necesarios para el estudio de título

A continuación, te mostraremos cuáles son los documentos necesarios para realizar un estudio de títulos a una propiedad.

En cuanto al inmueble, el modo que se adquirió, sus limitaciones y características:

  • Escrituras Públicas: Copias de las escrituras públicas que constituyen el título adquisitivo. Y que abarquen los últimos diez años. Por ejemplo, la escritura de compraventa o la escritura de donación de la propiedad. ¿Dónde conseguir las escrituras para el estudio de títulos? Si has perdido las escrituras de tu propiedad no te preocupes, siempre podrás encontrar copias en el Archivero Judicial correspondiente al lugar del inmueble.
  • Certificados de Dominio (CBR): Copias de las respectivas inscripciones de la propiedad practicadas en los registros del Conservador de Bienes Raíces respectivo. En cuanto a la última inscripción practicada, se requiere que el Conservador de Bienes Raíces respectivo acredite que está vigente. En caso de haberse adquirido por sucesión por causa de muerte, se requiere copia de la inscripción de la resolución del tribunal que concedió la posesión efectiva, en caso de que el causante hubiese dejado testamento y copia de la inscripción de este último en el Conservador de Bienes Raíces. Al margen de esta inscripción debe estar anotada la constancia de haberse pagado el respecto impuesto de herencias o la exención de pago del mismo. Pero si el causante no otorgó testamento, se requiere copia de la resolución administrativa del Registro Civil, que haya concedido la posesión efectiva y un documento emitido por el servicio de impuestos internos que acredite el pago o exención de pago del impuesto de herencias. Si el inmueble se adquirió por prescripción adquisitiva, se requiere copia autorizada de la sentencia judicial que declaró la prescripción adquisitiva del dominio del inmueble. Si el inmueble se adquirió por resolución del Ministerio de Bienes Nacionales, se requiere la copia de ésta, debidamente inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Si en alguno de los contratos tenidos a la vista aparece que existe a la fecha un saldo de precio pendiente de pago, debe solicitarse copia de la escritura pública de cancelación en que se dé cuenta de haberse recibido dicho saldo y del alzamiento de hipoteca y prohibición de enajenar, si fuere el caso, o una copia de la escritura donde consta que renunció a la acción resolutoria.
  • Certificado de Hipotecas y Gravámenes (CBR): documento que acredite cuáles son las hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones de enajenar que afectan al inmueble. Si existen derechos de aguas, debe solicitarse el mismo documento independiente respecto de dichos derechos. ¿Dónde conseguir el Certificado de Hipotecas y Gravámenes para el estudio de títulos? Podrás solicitarlas en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar del inmueble en cuestión. Cabe destacar que, si el inmueble se encuentra hipotecado o gravado con alguna otra limitación, debe tenerse a la vista la escritura respectiva que alza la hipoteca o gravámenes que existan.
  • Certificado de Afectación Municipal (DOM): documento emitido por la municipalidad correspondiente al lugar donde se ubica el inmueble y que acredite que éste no se encuentra afecto a expropiación para el desarrollo de proyectos contemplados en el plan comunal respectivo, como por ejemplo para ensanchar una calle.
  • Certificado de Afectación SERVIU: documento emitido por el Servicio de Vivienda y Urbanismo (SERVIU) correspondiente y que compruebe que el inmueble no está afecto a expropiación para el desarrollo de programas de remodelación del sector u otros requerimientos de Ministerio de Obras Públicas.
  • Certificado de Número (DOM): documento que se solicita en la municipalidad respectiva y acredita el número asignado al inmueble en la calle donde se ubica.
  • Certificado de Informaciones Previas (DOM): documento que acredita las condiciones urbanísticas que afectan al inmueble, sus posibles destinos y constructibilidad, de acuerdo con las normas de la Ley de Urbanismo y Construcciones, y al instrumento de planificación territorial o plan regulador respectivo. Lo podrás solicitar en la dirección de obras municipales correspondiente al lugar donde se ubica la propiedad.
  • Certificado de Deudas (TGR): Certificado de deudas y último comprobante de pago de contribuciones emitidos por la Tesorería General de la República. De hecho, para que los notarios puedan autorizar las escrituras en virtud de las cuales se enajena o grava un inmueble y para que los conservadores puedan inscribirlas, se les debe acreditar el pago de la última cuota de contribuciones y que no existen deudas de contribuciones pendientes.
  • Certificado de Avalúo Fiscal (SII): documento que acredita, entre otras cosas, el número de rol de avalúo del inmueble y su tasación fiscal.
  • Certificado de Derechos de Aseo (Municipalidad): documento que acredite que no existen deudas por concepto de derechos de aseo domiciliario.
  • Comprobante de pago de los consumos básicos como energía eléctrica, agua potable, gas y teléfono.
  • Documento que acredite que no existen deudas por concepto de gastos comunes, si correspondiere, emitido por el administrador del respectivo condominio o edificio.
  • Certificado de Recepción Final (DOM): Si el inmueble tiene construcciones y ampliaciones, se debe tener a la vista el certificado municipal que recepcionó las obras y los planos de dichas construcciones debidamente aprobados por la municipalidad.

En cuanto a las personas que intervienen en los actos o contratos en que consten los títulos traslaticios de dominio:

  • Certificado de Matrimonio (Registro Civil): Certificado de matrimonio del vendedor y régimen bajo el cual se encuentra casado, esto es, si tiene o no separación total de bienes; si es viudo, debe tenerse a la visa el certificado de defunción del cónyuge y una declaración jurada notarial acerca de su actual estado civil. Si es soltero, esto debe acreditarse con una declaración jurada de soltería que se debe otorgar en una notaría por dos testigos.
  • Escrituras Públicas: de constitución y modificaciones de las sociedades que hayan intervenido en los contratos, y sus respectivas inscripciones practicadas en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces correspondiente. En algunos casos es importante revisar las copias de las escrituras de mandato en virtud de los cuales una persona haya actuado en representación de otra, con documento de vigencia a la época en que se subscribió el contrato en que actuó el mandatario. Otros documentos que acrediten la representación legal o convencional de quienes hayan actuado o actúen en virtud de esta calidad, debiendo acreditarse la vigencia de su representación.
Estudio de Títulos Propiedad

¿A quién le corresponde pagar el estudio de títulos?

En la práctica, el estudio de título de una propiedad es solicitado por la persona que comprará el inmueble, dado que es este el responsable de comprar una propiedad saneada y sin limitaciones que afecten el futuro dominio y adquisición del bien, por ende, los gastos asociados serán de cargo y responsabilidad de la parte compradora, a no ser, que se pacte lo contrario en la negociación.

Si la compraventa se realiza con un crédito hipotecario, el banco es quién realizará el estudio de títulos y luego le traspasará el costo a su cliente, y que generalmente este gasto ya se encuentra abonado o pagado al momento de comenzar con la operación. En caso contrario, si la compraventa se realizara al contado, el comprador tiene la responsabilidad de solicitar los antecedentes y realizar un estudio de títulos personalmente o puede delegar el trabajo a un abogado o Corredora de Propiedades. Si este último punto es tu caso, en Vercetti Propiedades podemos ayudarte a realizar el estudio de títulos de la propiedad. Puedes revisar más de nuestro servicio aquí.

Estudio de Documentos

¿Cuánto se demora un estudio de título de una propiedad?

Si ya estás en el proceso de compraventa de una propiedad y te estás preguntando cuánto tardará el estudio de títulos de la propiedad, debes saber que todo dependerá de la cantidad de antecedentes que se necesiten para analizar el inmueble. Generalmente en propiedades nuevas sin tantos traspasos de dominio, la documentación necesaria podría ser menor en comparación a una propiedad que haya tenido muchos propietarios diferentes y en cortos periodos de tiempo. En la práctica, el plazo estimado en un estudio de títulos encargado a un abogado, tarda entre dos semanas a un mes y que podría extenderse según nuevos antecedentes que se requieran.

Proceso o modelo de estudio de título

Si le has encomendado el trabajo a un abogado o a un Corredor de Propiedades, para que realice el trabajo de hacer el estudio de títulos de tu propiedad, debería realizar los siguientes pasos de como hacer un estudio de títulos:

  1. Recopilar todos los documentos mencionados anteriormente
  2. Analizar la inscripción de dominio revisando que se encuentre bien inscrita y vigente.
  3. Realizar un estudio completo de la propiedad si es que posee algún gravamen, hipoteca, prohibición, litigio y/o embargo.
  4. Revisar si la propiedad se encuentra declarada como utilidad pública o si se encuentra afecta a expropiación municipal.
  5. Estudiar y revisar todas las ventas, donaciones, u otros traspasos que haya tenido la propiedad en los últimos diez años y asegurarse que se hayan realizado correctamente hasta la fecha. En caso de que la propiedad haya sido traspasada por herencia, el mandatario tiene la obligación de revisar la inscripción de la propiedad a nombre de todos los herederos de la sucesión, y si se realizaron los pagos correspondientes al impuesto a la herencia.
  6. Por último, revisar si la propiedad se encuentra acogida a algún beneficio de ley, o si existen deudas de impuestos pendientes, como sería el caso de contribuciones, etc.

¿Cuál es la diferencia entre un estudio de títulos de un predio urbano y un predio rural?

En ambos casos, el estudio de títulos en Chile será esencial para llevar a cabo una compraventa sin ningún tipo de inconveniente. A continuación, te explicamos lo importante que se debe revisar en cada uno de los casos:

  • Estudio de títulos en predios urbanos: Como primer paso, se debe revisar el plano regulador, observado si se permiten desarrollar proyectos de viviendas en el sitio, analizar las expropiaciones a las que pudiera estar afecta la propiedad y las áreas de restricción o de riesgos que afectan al sitio.
  • Estudio de títulos en predios rurales: Se debe comprobar si el sitio cumple con las condiciones de habitabilidad mediante un estudio de riesgo. Este estudio puede ser encomendado a un profesional de asistencia técnica especializada en Chile. Por otro parte y no menos importante, se debe tener certeza de que la compra que se está realizando, es por el dominio, incluyendo uso y goce del predio, o solo se están adquiriendo derechos de la propiedad. En caso de comprobarse las buenas condiciones del sitio, y según objetivo de la compra, se puede presentar la solicitud de subdivisión del suelo rural para fines habitacionales y realizar un proyecto de loteo.
Valor Estudio Propiedad

¿Qué valor tiene el estudio de títulos?

El valor del estudio de títulos dependerá principalmente de la cantidad de documentos y antecedentes que se requieran para estudiar la propiedad y que serán determinados por el profesional a cargo de realizar el estudio de títulos. Como valor referencial, podemos indicar que los valores de los documentos fluctúan entre $20.000 a $30.000 pesos chilenos. En caso de solicitar escrituras, estos valores podrían duplicar o inclusive triplicar su valor.

Respecto a los valores y tarifas que cobran los profesionales que realizan el estudio de títulos, en concepto de honorarios por el servicio de revisar los documentos, estos valores fluctúan entre los $75.000 a $150.000 pesos chilenos. En caso de que el estudio de títulos requiera mayor análisis, como sería el caso de que la propiedad tuvo varios herederos en los últimos diez años o si la propiedad es parte de una sociedad, estos honorarios tendrán valores superiores, que podrían hacer variar un estudio de títulos básico a un estudio de títulos más complejo que requiera solicitar mayor cantidad de documentos.

¿Necesito acudir presencialmente para solicitar los documentos de mi estudio de títulos?

No, gracias a la modernización de la mayoría de los sitios web de las municipalidades, conservadores y archiveros, es posible solicitar cada uno de los documentos en línea para realizar el estudio de títulos.

¿Dónde encuentro los documentos para el estudio de títulos?

A continuación, te mostramos los lugares donde debes solicitar los documentos para realizar el estudio de títulos, según donde se encuentre la propiedad:

  • Conservador de Bienes Raíces
  • Municipalidades
  • Registro Civil
  • Tesorería General de la República
  • Serviu
  • Servicio de Impuestos Internos
  • Archivero Judicial

¿Qué beneficios tiene realizar un estudio de títulos?

Debes tener presente que realizar un estudio de títulos a una propiedad que quieras adquirir en Chile, siempre será beneficioso porque tendrás la certeza de que estás comprando una propiedad sin ningún tipo de limitación, deudas de dueños anteriores, etc. Además, si la propiedad se encuentra en orden, tendrás la garantía de que no aparecerá otra persona, o el mismo banco diciendo que tiene derechos sobre tu propiedad. Por otro lado, si el estudio de títulos que se realizó, encuentra que existe algún problema con la propiedad, tendrás la opción de regularizar el problema antes de continuar con la compraventa o en el peor de los casos, detener la operación si no cumple con los objetivos que te planteaste originalmente.

En Vercetti Propiedades, hacemos estudios de títulos preventivos en cada operación de compraventa que pasa por nuestras manos, inclusive si son operaciones con créditos hipotecarios, donde el estudio de títulos lo realiza el banco, así evitamos que nuestros clientes pierdan tiempo avanzando en un proceso que podría ser una venta complicada, anticipándonos a los eventos futuros o reparos que realicen los abogados de las entidades bancarias. Así detectamos con anterioridad los problemas de las propiedades e intentamos asesorar a nuestros clientes a solucionar dichos problemas que podrían impedir la compraventa de las propiedades.

Es importante recalcar el hecho de encomendar a un buen profesional, la venta de su inmueble, como sería el caso de Vercetti Propiedades, donde conseguirá tener un estudio de títulos gratuito y previo a concretar cualquier tipo de negocio futuro.

¿Qué sigue ahora que ya tengo mi estudio de títulos?

Una vez que ya tengas los resultados del estudio de títulos de la propiedad que vas a adquirir, y si estos son buenos y todo se encuentra en orden, siéntete con la confianza de seguir adelante con el proceso de compraventa. En este proceso ya podrás firmar la escritura de compraventa final y realizar los pagos correspondientes e inscribir el nuevo título en el Conservador de Bienes Raíces. Una vez la propiedad quede inscrita la propiedad te pertenecerá.

Nuestra recomendación es que antes de realizar cualquier estudio de títulos, reserves la propiedad con un contrato de promesa de compraventa y quede estipulado que cualquier problema o limitación de dominio que tenga la propiedad, la compraventa quedará sin efectos y sin multas que pagar, en caso contrario la compraventa podrá seguir adelante sin mayores problemas. Esto te ayudará a no tener problemas al desistir de la compra, si es que algunos de los documentos del estudio de títulos son encontrados con problemas.

En resumen ¿Para qué sirve un estudio de títulos?

Un estudio de títulos te servirá para estar consciente de que todos los papeles legales de la propiedad estén en orden para poder realizar la compraventa sin mayores problemas, previniendo estafas, y teniendo la certeza de que la propiedad sea de la persona que te la está vendiendo o que no se trate de una propiedad con algún problema difícil de solucionar y que te podría perjudicar en el futuro.

Esperamos que todos los consejos aquí brindados te sean de utilidad al momento de realizar el estudio de títulos de la propiedad que vas a adquirir. Equipo de Vercetti Propiedades.

Se entiende por títulos de una propiedad, los documentos que dan fe de la calidad de dueño, es decir, quien es el poseedor inscrito del inmueble, y de la existencia de cualquier vicio en el acto o contrato en virtud del cual se adquirió el dominio (comprendiéndose aquellos celebrados por los antecesores del dominio) como también de la inexistencia de limitaciones al dominio.


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