¿Qué son las Instrucciones Notariales en una compraventa de inmueble?
Las instrucciones notariales tienen por objeto, usualmente, encomendar al notario la custodia de dinero, valores u otro tipo de documentación, para su posterior entrega a alguna de las partes o a un tercero una vez que se hayan cumplido determinadas condiciones o exigencias que las mismas partes han acordado.
La utilización de las instrucciones notariales se ha convertido en los últimos años en una práctica bastante común en las distintas transacciones comerciales, especialmente en las operaciones de compraventa de inmuebles.
¿Qué son las instrucciones notariales?
Las instrucciones notariales son instrucciones escritas que, en operaciones como una escritura pública o una promesa de compraventa, pueden encomendar al notario la custodia de valores o documentos representativos de pago y fijar las condiciones para su entrega. Desde 2026 esta materia cuenta con una regulación expresa en el artículo 439 ter del Código Orgánico de Tribunales.
Cómo, por ejemplo, es frecuente en las compraventas de inmuebles, que cuando comprador y vendedor suscriben una promesa de compraventa, en ella quedan estipuladas cláusulas de indemnizaciones en caso que una de las partes incumpla el contrato. Estas indemnizaciones quedarán respaldadas en documentos, ya sea en cheques o vale vistas y que serán entregadas al notario autorizante bajo instrucciones de ser entregados al cumplidor de dicha promesa de compraventa, o que simplemente sean de vueltas a sus propietarios si la operación se lleva a cabo sin problemas.
La instrucción notarial y su uso
El otorgamiento de instrucciones notariales en compraventas es una práctica habitual y, desde la entrada en vigencia de la Ley 21.772, cuenta con reglas expresas. El artículo 439 ter exige que las instrucciones sean escritas en castellano, claras y precisas, firmadas por los otorgantes y que individualicen los documentos que quedan en poder del notario.
Nueva regulación de las instrucciones notariales
La Ley 21.772 incorporó el artículo 439 ter al Código Orgánico de Tribunales. La norma establece que la custodia de valores o documentos representativos de pago entregados a un notario mediante instrucciones escritas constituye un encargo o comisión de confianza que obliga al notario, si la acepta, a cumplirla en la forma y condiciones indicadas por los otorgantes.
- Las instrucciones deben constar por escrito, en castellano y con redacción clara y precisa.
- Deben ser firmadas por todos los otorgantes del acto o contrato, salvo los casos excepcionales que la propia norma permite.
- Deben individualizar los documentos que quedan en poder del notario.
- Solo pueden modificarse mediante una declaración suscrita ante notario por los mismos otorgantes que firmaron las instrucciones originales.
- El notario no puede aceptar instrucciones cerradas cuyo contenido desconozca.
- Una vez cumplidas, el notario debe conservar una copia íntegra y auténtica del texto por al menos un año.
Valores de las instrucciones notariales
El costo de las instrucciones notariales depende de la notaría, de la naturaleza del encargo y de sus aranceles vigentes. Por ello, no existe un valor nacional único que deba aplicarse en todos los casos; conviene consultar directamente la tarifa de la notaría antes de suscribirlas.
¿Quién paga las instrucciones notariales?
Respecto de quién paga las instrucciones notariales, la regulación actual establece las formalidades y obligaciones del encargo, pero no fija una regla general que imponga este costo exclusivamente al comprador o al vendedor. En una compraventa, lo recomendable es que el contrato o las propias instrucciones definan expresamente qué parte asumirá el gasto.
El notario y su rol en las instrucciones notariales
Si el notario acepta el encargo, debe cumplir las instrucciones en la forma y condiciones indicadas por los otorgantes. De acuerdo con el artículo 439 ter, las instrucciones solo pueden variarse mediante una declaración suscrita ante notario por los mismos otorgantes que firmaron el documento que se rectifica.
En definitiva, las instrucciones notariales constituyen actualmente un encargo o comisión de confianza expresamente reconocido por la ley cuando se entregan valores o documentos representativos de pago con motivo de un acto o contrato. La claridad de su redacción sigue siendo fundamental, porque de ella dependerá cuándo y a quién corresponde entregar los documentos custodiados.
Por ello, al redactar o aprobar instrucciones notariales es importante establecer con precisión las condiciones de entrega, los documentos custodiados, las personas autorizadas para retirarlos y los antecedentes que deberán acreditarse. En operaciones complejas puede ser recomendable contar con asesoría jurídica para evitar ambigüedades.
Fuentes oficiales y referencias
Para mantener este contenido actualizado, se consultaron las siguientes fuentes:
Si está preparando una compraventa, también puede revisar nuestras guías sobre promesa de compraventa, carta de resguardo y escritura de compraventa.
Las instrucciones notariales tienen por objeto, usualmente, encomendar al notario la custodia de dinero, valores u otro tipo de documentación, para su posterior entrega a alguna de las partes o a un tercero una vez que se hayan cumplido determinadas condiciones o exigencias que las mismas partes han acordado.
