DFL2

Requisitos para acogerse a los beneficios del DFL2.

1. Viviendas no superiores a 140 metros cuadrados: El primer requisito para acogerse a los beneficios de DFL2, es que las viviendas tengan el carácter de “económicas”. Se considerarán como tales las que tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados. Para efectuar este cálculo, deben sumarse todas las superficies interiores del inmueble, incluyendo subterráneo y terrazas. Quedan fuera de este cálculo la piscina, jardines y estacionamientos. También se permite que edificios ya construidos, que al ser alterados o reparados, se transformen en viviendas económicas, y puedan acogerse al beneficio reuniendo los demás requisitos. En estos casos, el permiso de alteración o reparación, una vez aprobado por la Dirección de Obras Municipales, deberá reducirse a escritura pública. Para acogerse al beneficio no es relevante si las viviendas económicas que han sido adquiridas son nuevas o usadas.
2. Destino de las viviendas deben ser habitacional: Las viviendas deben ser necesariamente destinadas a la habitación o morada de una persona física o una familia, constituyendo el lugar o sede de su vida doméstica (Circular Nro. 37, de 2003) contando al menos con tres recintos, esto es, un dormitorio, una sala de estar-comedor-cocina, y un baño. Por tanto, un inmueble destinado a vivienda, sea por su propietario o arrendatario, gozará de los beneficios. De acuerdo al art. 3 del DFL2, en los grupos habitacionales de viviendas económicas pueden existir locales destinados a establecimientos comerciales, servicios públicos o de beneficio común, siempre que estas disposiciones no excedan del 20% del total de la superficie edificada, porcentaje que puede llegar al 30% en conjuntos habitacionales compuestos exclusivamente por edificios o colectivos de tres o más pisos. Sin embargo, dichos locales no gozarán las franquicias y exenciones de los artículos 14, 15 y 16 del DFL2 (impuesto territorial, impuesto a la renta e impuesto a la herencia).
3. Personas beneficiadas deben ser personas naturales: Una de las reformas más importantes que trajo la Ley Nro. 20.455 de 2010 es que ahora el beneficio es exclusivamente para personas naturales, excluyendo de esta manera a cualquier persona jurídica (empresas constructoras e inmobiliarias, por ejemplo).
4. Máximo dos viviendas por cada persona natural: Otras de las modificaciones importantes de la Ley Nro. 20.455 de 2010, es que, en general, limitó a dos el máximo de viviendas que pueden acogerse a los beneficios señalados en DFL2. Con todo, debe realizarse una distinción si la vivienda se adquiere por actos entre vivos o por sucesión por causa de muerte.
5. Viviendas adquiridas, nuevas o usadas, por acto entre vivos: Por acto entre vivos (venta o donación, por ejemplo), cada persona natural podrá acogerse a los beneficios hasta por un máximo de dos propiedades, nuevas o usadas. En caso de que la persona natural posea más de dos propiedades, los beneficios únicamente procederán respecto de los dos inmuebles que tengan la data más antigua de adquisición. Además, en caso de poseer únicamente una cuota de derecho real de dominio sobre un inmueble, se computará como si tuviere la totalidad del dominio. En consecuencia, si por ejemplo, una persona natural fuera dueña de un inmueble y de otro fuera dueña solamente de un 50%, se considerará, para efectos del cómputo y beneficio, como si fuera dueño de ambos inmuebles en su totalidad.
6. Viviendas o las cuotas de dominio adquiridas por sucesión por causa de muerte: Las viviendas económicas o las cuotas de dominio sobre ellas que las personas naturales adquieran por sucesión por causa de muerte no se considerarán para el límite máximo de dos propiedades. Asimismo, tampoco deben considerarse para efectos de determinar la antigüedad de las viviendas adquiridas por acto entre vivos.
7. Informe al Servicio de Impuestos Internos: Para hacer uso de las franquicias que contempla el tener una casa o departamento DFL2, los Notarios y Conservadores deben remitir al Servicio de Impuestos Internos la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que le sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias y transmisiones de dominio de propiedades económicas. En defecto de lo anterior, los propietarios de estas viviendas tendrán igual obligación.

Beneficios, Franquicias y Exenciones del DFL2.

1. Impuesto a la Renta, Global Complementario y Adicional: El principal beneficio es que las rentas que produzcan las propiedades económicas (por ejemplo, rentas provenientes del arriendo del inmueble), no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. En consecuencia, no se tributará por estas rentas, ya que dichos ingresos son considerados ingresos no renta. Con dictación de la Ley Nro. 19.506 de 1997, se agregó que igual beneficio (señalado anteriormente) tendrán las rentas provenientes de la celebración de un contrato de arrendamiento con opción de compra de una vivienda económica (leasing), percibidas o devengadas, tanto las obtenidas mediante la explotación del bien mientras este estuvo dado en arrendamiento como las obtenidas en su enajenación. Lo anterior es importante, ya que la única posibilidad que contempla la ley para extender estos beneficios a las rentas provenientes de la enajenación de las propiedades económicas son ocasión de un contrato de leasing. Por otro lado, el mayor valor obtenido en la enajenación de estos inmuebles (sea venta, aporte, dación en pago, permuta, etc.) no se encuentra favorecido con la exención de impuestos.
2. Impuesto Territorial: Otro importante beneficio es que las viviendas económicas están exentas de un 50% del impuesto territorial (conocido comúnmente como “contribuciones”), por los siguientes plazos: Por 20 años, cuando la superficie edificada no exceda de 70 m². Por 15 años, cuando la superficie edificada exceda de 70 y no pase de 100 m². Por 10 años, cuando la superficie edificada exceda de 100 y no pase de 140 m².
3. Impuesto de Herencias, Asignaciones y Donaciones: Las viviendas económicas y derechos reales constituidos sobre en ellas, que se transmitan en sucesión por causa de muerte o por acto de donación entre vivos, serán excluidos de la aplicación de Impuesto de Herencias, Asignaciones y Donaciones, y su adjudicación no estará afecta al impuesto. La exención anterior opera solamente cuando los causantes o donantes hayan construido las viviendas económicas o las hayan adquirido en primera transferencia, y en el primero de los casos, siempre que el causante las haya construido o adquirido con una anterioridad de al menos 6 meses a la fecha del fallecimiento.
4. Impuesto de Timbres y Estampillas: El Impuesto de Timbres y Estampillas se mantendrá en 0,2% en el caso de créditos hipotecarios destinados a la adquisición de viviendas del DFL2. Esta rebaja representa un 25% del total de ese impuesto, considerando que con la reforma tributaria Ley Nro. 20.780, la tasa de dicho impuesto aumentó a 0,8%.
5. Beneficio en Conservador y Notarías: Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de viviendas económicas estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan, hasta el plazo de dos siguientes a su recepción. En consecuencia, los gastos notariales por escritura pública y por inscripción en el Conservador de Bienes Raíces gozan de un 25% de rebaja (otro cambio de la reforma tributaria, ya que antes solamente existía 50% de rebaja)

Caducidad del DFL2.

El art. 167 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones otorga al Servicio de Impuestos Internos la facultad de supervigilar que las viviendas económicas mantengan los requisitos, características y condiciones en que fueron aprobadas. Las franquicias, exenciones y beneficios del DFL2 se pierden en los siguientes casos:

• Cambio de destino de vivienda a otro.
• Ampliación de la superficie construida por sobre los 140 m².
• Ampliación de una vivienda económica sin permiso municipal.
• Destrucción, demolición o transformación de una vivienda económica de modo que pierda su calidad de tal.
• Construcción de un edificio no acogido al DFL2 en el terreno común propio de un grupo de unidades o en el terreno perteneciente a una vivienda económica. En este caso, la totalidad del respectivo inmueble quedará privado de las franquicias y exenciones contempladas en dicho decreto.
• En el caso que la vivienda económica acogida a los beneficios y exenciones sea enajenada o transferida de algún modo a una persona jurídica (sin perjuicio de lo establecido para el caso de corporaciones y fundaciones benéficas).