¿Qué es el Crowdfunding y cómo funciona?
El financiamiento colectivo, también conocido como Crowdfunding Inmobiliario, por su significado en español de recaudación de fondos, consiste en un mecanismo de inversión a través del que múltiples inversionistas se unen para invertir en una o varias propiedades, quedando cada inversor con un porcentaje (principalmente acciones) de la inversión realizada.
Conoce más sobre el crowdfunding inmobiliario y cómo funciona en este post completo que preparamos para ti.
¿En qué consiste el crowdfunding inmobiliario?
En términos generales, consiste en comprar “acciones” de un departamento. Esto quiere decir que una empresa intermediaria identifica un proyecto inmobiliario atractivo en cuanto a plusvalía, negocia con la inmobiliaria la promesa de compra (pago del pie) de una cantidad de departamentos y luego busca a personas que deseen invertir en “pedazos” de esos departamentos.
Es decir, los inversionistas no compran toda la propiedad, sino solo una parte, una “acción”. Por ejemplo, en el caso de un departamento de 2000 UF, se reúnen 60 inversionistas y cada uno se queda acciones en partes iguales, cuyo valor sería de unas 34 UF aproximadamente.
Esta es una figura nueva en la industria inmobiliaria en Chile y en Estados Unidos llegó recién a fines de 2013; el año 2014 se desarrollaron las primeras iniciativas en Argentina, mientras que en España aún no se ha aplicado la fórmula. En Chile, en cambio, a comienzos del 2015 comenzaron las ventas de los primeros fondos de inversión de estas características.
Etapas en el crowdfunding o financiamiento colectivo
- Se buscan propiedades atractivas, principalmente propiedades en blanco o en verde en comunas y barrios que presenten plusvalías atractivas, de tal modo que a medida que avanza la construcción, esta vaya aumentando su valor.
- Se buscan inversionistas que aporten el capital (34 UF aproximadamente como mínimo), comprando el inmueble a través de sociedades por acciones (SpA) de las cuales ellos participan como propietarios de un porcentaje de ese inmueble. Por lo que además la inversión de cada una de las personas que participan está respaldada y resguardada a través de las pólizas de garantía que hoy la ley exige para este tipo de inversiones. Si se desea, es posible comprar varias acciones, en un departamento o en varios, si se quiere diversificar la inversión.
- Una vez comprado el inmueble bajo esta modalidad, se procede a colocarlo en arriendo para comenzar a percibir ganancias de flujos de efectivo, que serán repartidas a los inversionistas según su % de participación en la propiedad.
- Transcurrido 1 o más años, dependiendo del aumento de la plusvalía del inmueble, se procede a liquidarlo y así obtener las ganancias de capital, que nuevamente serán repartidas a los inversionistas según sea su % de participación en la propiedad.
¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario en Chile?
- Para cada propiedad se crea una Sociedad por Acciones (SpA), cuyos dueños son los inversionistas individuales (accionistas).
- En la medida que van ingresando inversionistas, se reestructura la sociedad según su participación y así se van levantando los fondos. Al momento de hacerse efectiva la compra del activo, dicha sociedad se inscribe como dueña del inmueble.
- Cuando se vende la propiedad se liquida la SpA.
- Se puede invertir desde 34 UF (estándar de este tipo de operaciones) por departamento, con un análisis inmobiliario, legal y financiero claro y transparente.
- A los seguros de compra en verde se le agrega un fondo de reserva a cada departamento para cubrir, por ejemplo, eventuales periodos de vacancia y mal uso de la propiedad.
- Las Empresas dedicadas al Crowdfunding inmobiliario cobran una comisión a los inversionistas de 5 UF por acción aproximadamente, para gestionar la compra bajo esta modalidad.
- Generalmente, se entrega la administración de la propiedad a una Corredora de Propiedades, que se encargará de poner en arriendo la propiedad y de administrarla. Las comisiones de un corredor de propiedades por este tipo de servicios son de un 50% correspondiente al primer mes de arriendo y un 10% mensual del monto del arriendo por la administración.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas del crowdfunding inmobiliario?
Ventajas del inversionista en crowdfunding:
- No tiene que recurrir a solicitar un crédito hipotecario.
- Al no tener financiamiento bancario mejoran las rentabilidades.
- Esta modalidad permite diversificar la inversión en distintos inmuebles y no solo centrarse en un determinado departamento o proyecto.
Desventajas del inversionista en crowdfunding:
- Entre más inversionistas, menos acciones, por ende, menor rentabilidad.
- Se necesita invertir en un bien raíz de carácter comercial (hotelero) para recibir mejores rentabilidades a dividir, haciendo los de destino habitacional menos atractivos.
- Al ser una modalidad nueva en el mercado, se debe invertir con personas o empresas conocedoras de la modalidad.
En términos generales, el crowdfunding consiste en comprar “acciones” de una propiedad. Esto quiere decir que una empresa intermediaria identifica un proyecto inmobiliario atractivo en cuanto a plusvalía, negocia con la inmobiliaria la promesa de compra (pago del pie) de una cantidad de departamentos y luego busca a personas que deseen invertir en “pedazos” de esos departamentos.
